Что делать, если после покупки недвижимости вы стали не только обладателем квадратных метров, но и долгов от бывшего владельца? В этой статье рассказываем, переходят ли долги по коммуналке при продаже жилья и нужно ли их оплачивать. А главное — что делать, чтобы избежать этой неприятной ситуации.

Можно ли купить квартиру с задолженностью по ЖКХ

По статистике, 1–3% продаваемых квартир имеют долги за коммунальные платежи. Если владелец не может выплатить долг своими силами, нередко для этого берется кредит в банке, который затем погашается из средств, полученных при продаже жилья.

Однако в некоторых случаях владелец по каким-то причинам не гасит долг самостоятельно, и жилье переходит новому хозяину. Эта процедура вполне законна, если только на объект не наложен арест.

Нужно ли оплачивать долги предыдущего собственника

По закону, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг начинается с даты вступления в силу прав собственности. Это не день подписания договора купли–продажи, а та дата, когда в единый реестр вносится запись о передаче собственности. Таким образом, новый собственник не отвечает за долги предыдущего владельца!

Задолженность привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения. Тем не менее это не мешает некоторым управляющим компаниям требовать с нового жильца оплаты долга. Это незаконно!

Если вы купили недвижимость с непогашенным долгом за коммуналку, вы не обязаны этот долг гасить

В каких случаях долги все же придется оплачивать

Существуют ли долги, которые переходят новому собственнику? Да, такое исключение есть, и это взносы на капитальный ремонт. Долговые обязательства от старого владельца в данном случае могут достаться вам.

Дело в том, что взносы на капремонт привязаны именно к собственности, а не к собственнику. Поэтому существуют случаи, когда такие задолженности переходят к новому хозяину даже не от предыдущего собственника, а от еще более ранних владельцев. По закону, оплатить долг нужно в течение пяти месяцев с даты уведомления, иначе на сумму долга начинают начисляться пени.

Оплатить задолженности, оставшиеся от предыдущего владельца квартиры, придется и в том случае, если долг по коммуналке (вместе с новым жильем) достается по наследству. Такая обязанность возникает с даты вступления в наследство.

Что делать, если вы приобрели жилье с долгом по коммуналке

1. Направьте в организацию, обслуживающую ваш дом, уведомление о смене собственника объекта. В заявлении укажите, с какого периода вы являетесь собственником, приложите выписку из ЕГРН.

2. Попросите исключить из направляемых вам коммунальных квитанций задолженность, оставшуюся от предыдущего владельца.

3. Запросите у обслуживающей организации справку о задолженности по месяцам, чтобы увидеть период, за который образовался долг. Эту справку вы можете отправить прежнему хозяину квартиры с просьбой погасить задолженность.

Совет! Если совершенные вами действия не принесли никакого результата, управляющая компания по-прежнему считает вас должником, а предыдущий владелец долг оплачивать не собирается, вы можете обратиться в суд с требованием исключить вас из реестра должников. 

Если с УК не удастся решить вопрос по предыдущим долгам, то, скорее всего, придется прибегнуть к помощи юриста.

Когда должник — не предыдущий владелец, а организация

Светлана решила совершить с администрацией своего города сделку по обмену жилья. Взамен одной муниципальной квартиры она подала заявку на получение другой.

После обмена она узнала, что ей досталась квартира с долгами по коммуналке. Задолженность числилась за администрацией. Юрист посоветовал Светлане отказаться от выплаты этого долга, открыть новый лицевой счет и платить по нему, а в администрацию написать заявление с требованием погасить долг.

Как избежать спорных ситуаций

Проблему лучше предупредить — тогда не придется решать ее последствия и выплачивать чужие коммунальные долги при покупке квартиры. Вот что нужно сделать, чтобы избежать проблем при покупке квадратных метров.

• До подписания сделок попросить продавца предоставить справку об отсутствии коммунальных долгов.

• Самостоятельно проверить отсутствие задолженности (о способах расскажем далее).

• Согласовать с продавцом порядок урегулирования задолженности, если она есть. Это делается до заключения договора продажи. В этом случае можно либо четко обозначить срок погашения задолженности, либо включить долги по коммуналке при продаже в стоимость продаваемой квартиры, если у продавца нет финансовой возможности погасить долг. Например, если квартира стоит 7 млн рублей, а коммунальный долг составляет 100 тысяч рублей, справедливой стоимостью жилья будет 6,9 млн рублей. Если жилье покупается в ипотеку, эту сумму можно просто вычесть из первоначального взноса.

• При совершении сделки обратите внимание, чтобы был подписан акт приема–передачи, в котором отмечены показания счетчиков.

Квартира с долгами — это дополнительный риск. Закладывайте его в цену, договариваясь с продавцом

Даже если вам удалось договориться «на берегу» о погашении коммунальной задолженности, эксперты советуют проявлять максимальную осторожность при покупке квартиры с долгами. Такой факт может сигнализировать о том, что у владельца есть серьезные финансовые трудности. А если он будет признан банкротом, существует риск, что сделка продажи жилья может быть признана недействительной.

До покупки жилья важно узнать как можно больше информации о собственнике и выяснить, нет ли у него невыплаченных кредитов, из-за которых он рискует стать банкротом. Пункт о таких гарантиях можно включить в договор.

Чем может быть чревата покупка квартиры с долгами

Такая сделка может быть опасна судебными разбирательствами и попытками управляющей компании повесить долг на нового владельца. Известны случаи, когда новому собственнику отключали свет и газ за прошлые неуплаты.

Квартира с долгами по коммуналке может быть арестована ФССП. Таким образом, любые сделки с ней окажутся невозможными, пока не будет оплачен долг. Такая история произошла с Мариной, которая получила квартиру в Санкт-Петербурге в наследство и через некоторое время решила ее продать. Трудности возникли потому, что за квартирой числился немалый коммунальный долг — около 800 тыс. рублей.

Чтобы решить этот вопрос, Марина договорилась с будущем покупателем о соразмерном уменьшении цены. Для этого был составлен предварительный договор, покупатель передал продавцу задаток, которым и удалось погасить долг.

Обязательно проверяйте, нет ли задолженностей по квартире, которую вы приобретаете на вторичном рынке. Если же вы уже купили квартиру с долгами по коммуналке, вы имеете полное право не оплачивать этот долг

Как узнать, есть ли долги по оплате услуг ЖКХ

1. Уточните на сайте районных инженерных служб ГУ ИС (этот способ подходит только для Москвы).

2. Проверьте через портал Росреестра — по полному адресу или кадастровому номеру объекта.

3. Обратитесь непосредственно в управляющую компанию.

4. Запросите выписку в ЕГРН.

5. Воспользуйтесь услугой проверки коммунальных долгов при покупке квартиры в банке.

Нужен кредит на ремонт новой квартиры? Прямо сейчас в Почта Банке действуют выгодные условия по кредиту наличными — от 4% годовых с услугой «Гарантированная ставка». Листайте вниз, чтобы узнать подробнее о предложении и оставить онлайн-заявку на сайте.