Как продать ипотечную квартиру

Есть мнение, что ипотека — это обычный кредит, только на более долгий срок и на бо́льшую сумму. С точки зрения заемщиков так оно и есть, но юристы и банкиры смотрят на этот финансовый продукт иначе. 

По закону, ипотека является формой залога недвижимости. Это означает, что ипотечная недвижимость остается в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не погасит кредит. Поэтому распоряжаться ипотечной квартирой можно с ограничениями. Как же тогда продать ипотечную квартиру, если, например, заемщик решил переехать в другой город или лишился возможности платить по кредиту? Ответы на этот вопрос вы найдете далее. 

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Закон не запрещает проводить такие сделки, однако есть ограничения. Поскольку недвижимость находится под обременением (в залоге), то продавать ее можно только с согласия банка. 

Как относятся к таким сделкам банки? Важно понимать, что любое кредитное учреждение больше всего интересует, чтобы кредит был выплачен в полном размере и вовремя, а кто именно это сделает — не столь принципиально. Вот почему банки обычно не препятствуют продаже ипотечной квартиры, если новый покупатель отвечает требованиям и все документы на жилье в порядке.

На заметку! Если объект недвижимости еще только строится, то продажу придется согласовать не только с банком, но и с застройщиком.

Чтобы отсечь лишние звонки, лучше сразу же указать в объявлении о продаже, что квартира ипотечная

Как продать ипотеку: пошаговая инструкция 

Способ № 1. Погасить займ досрочно

Этот вариант работает в том случае, если есть возможность погасить остаток по ипотеке из личных средств либо за счет задатка от покупателя, который согласен внести его за квартиру. Для этого потребуется заключить предварительный договор купли-продажи, получить аванс и из этих денег досрочно закрыть ипотеку.

Найти покупателя, готового внести задаток, сложно. Но есть альтернатива — можно оформить потребкредит и за счет него погасить остаток по ипотеке. Это позволит вывести квартиру из-под обременения, чтобы выставить ее на обычных условиях. Вырученными от продажи деньгами можно досрочно закрыть и потребкредит. К слову, сейчас в Почта Банке действуют выгодные условия получения кредита наличными — от 4% годовых с услугой «Гарантированная ставка».

Плюс: не нужно получать согласие банка или застройщика.

Минус: придется ждать покупателя, готового внести задаток.

Обратите внимание, что сейчас в Почта Банке действуют выгодные условия потребительского кредитования — кредит наличными по ставке от 4% годовых с услугой «Гарантированная ставка». Отличный вариант для досрочного закрытия невыгодной ипотеки!

По данным ЦБ, на первое декабря 2022 средневзвешенная ставка по ипотеке составила 6,71%. А в Почта Банке ставка по кредиту — всего от 4%! 

Способ № 2. Погасить займ во время сделки

Этот вариант — разновидность предыдущего способа, только более безопасный, так как все операции проводятся при участии банка. Перед тем как продать ипотеку, придется найти покупателя, готового приобрести квартиру и имеющего на руках всю сумму.

Для оформления сделки придется согласовать продажу с кредитором, выдавшим ипотеку. Далее продавец должен запросить в банке справку об остатке долга. Затем стороны заключают договор купли-продажи. После этого покупатель переводит в банк сумму, составляющую полную стоимость квартиры. Банк распределяет эти деньги в две ячейки: первая часть — остаток задолженности по ипотеке; вторая часть — погашенная сумма по ипотеке. 

За счет первой части банк закрывает кредит и снимает обременение. Вторая часть перечисляется на счет продавца, а покупатель в итоге получает чистую недвижимость без обременений.

Плюс: сделка проходит в максимально безопасном режиме, так как банк выступает гарантом.

Минус: придется дождаться покупателя с полной суммой денег (своих или заемных) на покупку квартиры.

Способ № 3. Продать квартиру с обременением

В данном случае ипотечный долг переносится на покупателя и снимается с продавца. Это вариант наиболее сложный, так как предполагает несколько нюансов. Во-первых, необходимо получить согласие банка. Но главная сложность заключается в том, что покупатель должен отвечать требованиям банка к заемщикам: иметь достаточный доход, хороший кредитный рейтинг, проходить по возрасту и т. п. 

Плюс: нет необходимости снимать обременение и досрочно гасить ипотеку.

Минус: есть вероятность, что покупатель не пройдет по требованиям банка.

Чтобы продать квартиру с обременением, придется дождаться покупателя, которому одобрят ипотеку

Как скоро можно продать ипотечную квартиру

Универсального ответа на этот вопрос, разумеется, нет — по двум причинам. 

Есть внешние обстоятельства — ситуация на рынке недвижимости в текущий момент. Это переменная величина, которая постоянно меняется, и продавец квартиры на нее может повлиять только существенным снижением цены. 

Вторая величина — постоянная: состояние квартиры, местоположение, метраж, планировка, этаж. Увеличить скорость продажи можно при помощи профессиональной предпродажной подготовки (хоумстейджинг) и/или за счет дорогостоящей рекламы объекта.  

В общем, чтобы хотя бы примерно представить, как долго будет продаваться ипотечная квартира, нужно исходить из этих вводных. 

Выгодны ли такие сделки

Если недвижимость находится в залоге, то продать ипотеку можно, но это сложно и долго. Поэтому выгоднее всего сначала погасить задолженность перед банком и уже потом публиковать объявление о продаже.

Проблема в том, что далеко не каждый покупатель готов переоформлять на себя чужую ипотеку и брать квартиру на вторичном рынке с обременением. К тому же сейчас действует несколько программ льготной ипотеки на жилье в новостройках. Чтобы конкурировать с этими программами, нужно выставлять квартиру с действительно крупной скидкой — до 30%. 

С другой стороны, можно продать ипотечную квартиру и вполне выгодно — если дождаться своего покупателя, которому нужна недвижимость именно в этом доме и именно с таким ремонтом. Словом, в текущих условиях очень многое зависит от удачи.

Налоги и вычеты

Если продавать квартиру, которая была в собственности не более пяти лет, то потребуется заплатить НДФЛ 13% с дохода. Вместе с этим можно получить имущественный вычет, который частично покроет расходы на налог. Подробнее о вычете мы писали в этой статье.

НДФЛ с продажи квартиры рассчитывается как 13% от разницы между суммой продажи и суммой покупки недвижимости

Главное о том, как продать ипотеку

• Продавать ипотечную квартиру не запрещено, но нужно получить согласие банка.

• Квартиры с обременением продаются сложнее, поэтому лучше досрочно погасить задолженность или найти покупателя, готового внести задаток.

• При продаже квартиры можно получить налоговый вычет, но иногда приходится платить налог с прибыли от продажи.

• Безопаснее всего проводить сделки при участии банка.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить новое жилье? Можно! Чтобы досрочно закрыть старый долг, рассмотрите условия Кредита наличными от Почта Банка по ставке от 4% с услугой «Гарантированная ставка». Листайте вниз, чтобы узнать подробнее об этом предложении и рассчитать платежи. 

Все ставки действительны на момент публикации статьи.