Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду

Недвижимость считается одним из самых проверенных способов не только сохранить, но и приумножить капитал. Некоторые это делают для того, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Стоит ли игра свеч и какую прибыль в действительности можно получать — расскажем в этой статье.

Сценарий № 1. Покупаем квартиру для сдачи в аренду

Для расчета рассмотрим столичный рынок недвижимости. По оценкам экспертов, средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Москвы (в пределах МКАДа) в первой половине 2023 года составляет 250 тысяч рублей за квадратный метр. 

Допустим, вы приобретаете квартиру 40 кв. метров под сдачу в аренду — за собственные средства, без ипотеки. В таком случае ваши расходы на покупку жилья составят 10 млн рублей.

Для того чтобы быстро найти арендаторов, придется установить адекватную арендную ставку. В пределах МКАДа и не в самом центре Москвы можно в относительно короткий срок сдать однушку за 35 тысяч рублей. Из этой суммы потребуется вычесть квартплату — допустим, 5 тысяч рублей. В итоге арендодатель на руки сможет получать 30 тысяч рублей в месяц. 

Много это или мало? Стоит ли покупать квартиру под сдачу? Давайте считать. 

За год ваш доход от сдачи квартиры в аренду составит: 

30 00012 = 360 000 рублей.

Посчитаем, сколько это в процентах: 360 000 10 000 000 = 3,6 % годовых

Обратите внимание, что в этот расчет не включаются непредвиденные расходы — например, если потребуется заменить смеситель или случится протечка. Учитывайте также и то, что арендаторы могут съехать, и квартира может какое-то время пустовать, то есть не приносить никакой доход. 

Мы выяснили, сколько можно заработать на сдаче квартиры. А теперь давайте посчитаем, сколько лет потребуется для того, чтобы полностью окупить приобретенную недвижимость под сдачу. 10 000 000360 000 = 28 лет. И даже если арендные ставки за это время поднимутся, срок окупаемости сократится не намного.

На заметку! По данным аналитиков ДОМ.РФ, арендные ставки на квартиры в Москве за год в среднем упали на 6%. Средняя по рынку доходность в столице составляет всего 5,5% годовых. Есть над чем задуматься перед тем, как оформить сдачу квартиры в аренду.

Цены на квартиры растут, а арендные ставки в Москве и Санкт-Петербурге снижаются. Так есть ли выгода в покупке жилья под сдачу?

Сценарий № 2. Берем ипотеку под сдачу имущества в аренду

Рассмотрим тот же вариант, что и в предыдущем случае — берем однокомнатную квартиру в пределах МКАДа за 10 млн рублей. Допустим, на покупку есть 3 млн рублей, а на остаток вы планируете взять обычную, не льготную ипотеку. Базовая ставка на момент написания статьи составляет около 12%.

Если при таких вводных брать ипотечный кредит на 28 лет (период окупаемости, который мы посчитали раньше), то ежемесячный платеж составит 72 000 рублей. Меньше половины из этой суммы — 30 000 рублей — можно будет покрывать за счет аренды, но оставшиеся 42 000 рублей придется все равно выплачивать самостоятельно. Вполне очевидно, что покрыть ипотеку арендой в таком случае невозможно!

Покупать квартиру под сдачу в ипотеку менее выгодно, чем приобретать жилье под сдачу за свои деньги

Как выгоднее вложить деньги: инвестиции в ценные бумаги или вклад

В этой статье мы рассматриваем два варианта: когда есть в наличии 10 млн и 3 млн рублей. 

Давайте представим, какую доходность можно получать в каждом из этих случаев, если вложить деньги в ценные бумаги или использовать консервативный инструмент — банковский вклад.

• Ценные бумаги. В настоящее время большинству россиян доступно инвестирование только в бумаги эмитентов из России и из дружественных стран. Купить акции условной компании Tesla в расчете на космический рост их стоимости сейчас могут только квалифицированные инвесторы, имеющие большой капитал, опыт или профильное образование. 

Как бы то ни было, при инвестировании в акции важно понимать, что это рискованный инструмент — при отсутствии достаточного опыта и без четкой стратегии инвестирования можно лишиться своих накоплений. По мнению экспертов, самым безопасным инструментом среди ценных бумаг являются государственные облигации. Сейчас по ним можно получать доходность в среднем около 10%, и это почти в три раза больше, чем прибыль от сдачи квартиры в аренду.

• Вклад. Каким бы привлекательным ни был доход по гособлигациям, такой вариант все равно требует определенной финансовой грамотности. Вместо того чтобы тратить время на изучение всех нюансов, можно воспользоваться более простым и понятным инструментом — банковским вкладом. 

Он надежен, поскольку депозиты до 1,4 млн рублей застрахованы и возвращаются вкладчику даже в случае банкротства банка. Но важно еще и то, что доходность по банковским вкладам сейчас остается на таком же высоком уровне, что и по гособлигациям. Например, в Почта Банке по вкладу «В десяточку» можно получать до 10% годовых.

Открыть банковский вклад и получать доход намного выгоднее, чем инвестировать в квартиру под сдачу в аренду

Итак, что же получается?! Если вместо покупки квартиры положить 3 млн рублей на вклад под 10%, то каждый месяц можно получать 25 тысяч рублей. Это почти столько же, сколько от сдачи квартиры в аренду, только без головной боли и дополнительных расходов. А если открыть вклад под 10% на 10 млн рублей, то ежемесячный доход составит 83,4 тысячи рублей. Согласитесь, что эти деньги существенно превышают доход от сдачи квартиры в аренду.

Да, можно возразить, что недвижимость — это железобетонный актив, который никуда не денется и со временем вырастет в цене. С первым поспорить сложно, а вот второй тезис требует пояснения. 

На стоимость недвижимости действует большое количество разных факторов. Стоимость квадратных метров в России периодически падает. Так случилось в 2008 году на волне мирового кризиса. Рост начался только спустя два года и продолжился до 2015. Потом цена вторичного жилья опять падала в течение двух лет. А если говорить о ценах в пересчете на доллары, то пик случился в 2008 году, после чего стоимость жилья в Москве так и не вернулась к прежним отметкам.

Подводим итоги

Зарабатывать на сдаче квартир в аренду, безусловно, можно. Другой вопрос, что эта инвестиция далеко не такая выгодная, как может показаться на первый взгляд. Простые расчеты показывают, что в плане доходности интереснее класть деньги на банковский вклад.

Прямо сейчас в Почта Банке действуют выгодные условия по вкладу «В десяточку» — до 10% годовых при соблюдении ряда условий. Листайте вниз, чтобы узнать подробнее о предложении и открыть депозит.

Все ставки актуальны на момент публикации статьи.